เทคนิคการ กู้บ้าน ดอกเบี้ยน้อยผ่อนหมดไว
ความกังวลของคนต้องการกู้ซื้อบ้านมีอยู่หลายข้อด้วยกัน ซึ่งสาเหตุก็มักเกิดจากความ “ไม่รู้” เนื่องจากหลายคนเมื่อได้ลองศึกษาทำความรู้จักกับขั้นตอนและวิธีการ กู้บ้าน ได้สักระยะหนึ่งแล้ว มักบอกเป็นเสียงเดียวกันว่าที่จริงการ กู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโด ไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด แต่หลักการเบื้องต้นจะเป็นอย่างไร รวมถึงเคล็ดลับของการผ่อนบ้านให้หมดไวต้องทำอย่างไรนั้นเราไปดูพร้อม ๆ กันเลย
ประเมินตัวเองก่อนเป็นลำดับแรก
คุณสมบัติทั่วไปของผู้กู้สินเชื่อบ้าน ได้แก่ มีรายได้ถึงเกณฑ์และมั่นคง มีอายุงานตามกำหนด และมีอายุราว 20 – 40 ปี เช่น ผู้กู้เป็นพนักงานบริษัท เงินเดือน 15,000 บาท ทำงานที่บริษัทปัจจุบันมานานกว่า 6 เดือน อายุ 29 ปี ไม่เคยมีประวัติค้างชำระหนี้ ไม่มีภาระหนี้ต่อเดือนเกิน 60% ของรายได้ เบื้องต้นถือว่า “ผ่านเกณฑ์” สรุปง่าย ๆ ว่าผู้กู้ต้องแสดงเอกสารหลักฐานให้สถาบันการเงินเชื่อว่าผู้กู้มีกำลังชำระหนี้บ้านได้ตลอดอายุสัญญาซึ่งอาจยาวนานถึง 30 ปีนั่นเอง
ประเมินวงเงินกู้ซื้อบ้าน
โดยปกติสถาบันการเงินจะอนุมัติสินเชื่อบ้านที่ 40% ของเงินรายได้ เราจะแสดงตัวอย่างการคำนวณวงเงินกู้ของผู้กู้ที่มีเงินเดือนปัจจุบัน 15,000 บาท ดังนี้
คำนวณสินเชื่อกู้บ้าน 15,000 x 40% = 6,000 บาท สมมติอายุสัญญาเงินกู้คือ 30 ปี เราจะคำนวณต่อตามด้านล่าง
(6,000 x 12) x 30 = 2,160,000 บาท
ดังนั้นผู้กู้ซึ่งมีรายได้ปัจจุบัน 15,000 บาทต่อเดือน หากเลือกผ่อนชำระ 30 ปี มีแนวโน้มจะได้วงเงินกู้ซื้อบ้านเป็นจำนวน 2,160,000 บาท หากมูลค่าของบ้านที่ต้องการซื้อสูงกว่าวงเงินที่คำนวณได้ผู้กู้ควรหาบุคคลมากู้ร่วม ซึ่งมีคุณสมบัติตามเงื่อนไข/หลักเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด
เปรียบเทียบดอกเบี้ยของสถาบันการเงินต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจยื่นกู้
ไม่ว่าจะเป็นการกู้เงินซื้อบ้าน หรือ กู้เงินสร้างบ้าน การเปรียบเทียบดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจถือเป็นเรื่องที่ควรทำ เนื่องจากสินเชื่อประเภทนี้เป็นสินเชื่อก้อนใหญ่ อายุสัญญายาวนานหลักสิบปี แม้อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าเพียง 0.5% ก็จะกลายเป็นจำนวนเงินมากในอนาคต จึงควรเลือกสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดเท่าที่จะสามารถหาได้ในเวลานั้น
ติดตามอัตราดอกเบี้ยตามรอบอายุสัญญา แล้วทำ Retention หรือ Refinance เมื่อดอกเบี้ยดีดตัวสูง
สินเชื่อบ้านมีหลายประเภทเรามักพบคำว่าดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MRR – 2.00% ปรากฎอยู่ในตารางดอกเบี้ยของสถาบันการเงิน เช่น
ดอกเบี้ยปีแรก 0.56%
ดอกเบี้ยปีที่ 2 – 3 MRR – 2.00%
ดอกเบี้ยหลังจากนั้น MRR – 1.25%
ตามตัวอย่างที่ยกมา (อ้างอิงจากสินเชื่อบ้าน ธนาคารกรุงไทย) อัตราดอกเบี้ยในปีแรกเราจะเรียกว่า “ดอกเบี้ยคงที่” สำหรับดอกเบี้ยปีต่อ ๆ ไปแม้จะปรับไปตาม MRR ซึ่งถือเป็น “ดอกเบี้ยลอยตัว” แต่ธนาคารกรุงไทยก็ยังคิดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า MRR อยู่ดี จึงถือว่าเป็นอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่ต่ำและน่าสนใจมาก
กลับมาที่เรื่อง Retention และ Refinance โดยทั่วไปในสัญญากู้ซื้อบ้านจะระบุว่าเมื่อผู้กู้ผ่อนชำระค่าบ้านครบ 3 ปี (แล้วแต่กำหนด) จะสามารถขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือย้าย เอาบ้านเข้าธนาคาร อื่น (Refinance) ได้โดยไม่เสียค่าปรับ เมื่อกลับไปที่ตัวอย่างด้านบน หลังจากผู้กู้ผ่อนครบ 3 ปี หากผู้กู้ทำการ Retention หรือ ยื่นรีไฟแนนซ์บ้าน Refinance ผู้กู้ก็มีโอกาสจะได้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า MRR – 1.25% จึงช่วยให้การผ่อนบ้านของผู้กู้รายนี้ใช้ระยะเวลาสั้นกว่าที่ตั้งไว้ตอนแรก เพราะเป็นการผ่อนด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำตลอดเวลา ยิ่งไปกว่านั้นหากผู้กู้มีกำลังชำระเกินค่างวดทุกเดือน รวมถึงการหาเงินมาโปะจ่ายค่าบ้านก็จะมีส่วนช่วยให้การผ่อนบ้านกินระยะเวลาสั้นลงได้อีกเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านในยุคปัจจุบันนั้นมีหลายรูปแบบ ผู้ต้องการกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโด กู้เงินสร้างบ้าน หรือต้องการ เอาบ้านเข้าธนาคาร เพื่อขอ สินเชื่อบ้านแลกเงิน ต่างก็สามารถขอคำปรึกษาจากสถาบันการเงินที่สะดวกได้ทุกแห่ง ขอเพียงสำรวจความต้องการของตนเองให้แน่ชัดและสามารถตอบข้อมูลสถานะการเงินของตนเองได้อย่างชัดเจน สถาบันการเงินก็จะสามารถแนะนำผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับผู้กู้ได้ง่ายขึ้น